Rossiyada kapital ishtiroki keng tarqaldi. Kompaniyalar investorlarni jalb qiladilar, ular o'z mablag'lari bilan uy quradilar, keyinchalik u ikkinchisining mulkiga aylanadi. Shunday qilib, siz kvartirani bo'lib-bo'lib sotib olishingiz va qurilish tugashidan oldin qarzni to'lashingiz mumkin. Ammo bu umumiy qurilish tomonidan taqdim etilgan barcha imkoniyatlar emas. Tranzaksiya ishtirokchilari bu jarayon haqida nimani bilishlari kerak, nimalarga e'tibor berish kerak - o'qing.
Nyuanslar
Nazariy jihatdan hamma narsa oddiy va tushunarli, ammo ommaviy axborot vositalarida bu jarayon salbiy tarzda yoritilmoqda. Nima uchun bu sodir bo'lmoqda? Bitim ishtirokchilarining manfaatlari 2004 yilda qabul qilingan "Umumiy qurilish to'g'risida" gi qonun bilan himoyalangan. U ishlab chiquvchilar uchun qattiq talablarni kiritdi. Ayni paytda bu umumiy qurilishni tartibga soluvchi yagona me'yoriy hujjatdir. Shartnoma tuzishda mijoz nimani bilishi kerak?
Tranzaksiyaning ishlab chiqaruvchisi va ob'ekti. Agar kompaniya bo'lgan bo'lsabozorda faoliyat yuritadi, bir qator amalga oshirilgan ob'ektlarga ega, keyin uni shartnoma hamkori deb hisoblash mumkin. Tasdiqlanmagan tashkilotlar, ayniqsa birinchi marta bitim tuzayotganlar bilan bog'lanishning foydasi yo'q.
214-sonli "Umumiy qurilish to'g'risida"gi qonun faqat bir xil nomdagi shartnomalarga nisbatan qo'llaniladi. Boshqa har qanday so'zlarga yo'l qo'yilmaydi. Agar ishlab chiquvchi "Investitsiya shartnomasi" ni imzolashni taklif qilsa, u bunday qoidalar talablarining tarqalishiga yo'l qo'ymaslikka harakat qilmoqda: "Birgalikda qurilish to'g'risida" gi qonun, "Iste'molchilarning huquqlarini himoya qilish to'g'risida" Federal qonun.
Hujjatlarni tasdiqlashdan oldin kompaniyadan qurilishga ruxsat soʻrang, loyiha deklaratsiyasi qayerda joylashganligini bilib oling va uni oʻqing. Qonunga ko‘ra, nashr ishlab chiquvchi uchun majburiy talab hisoblanadi.
Umumiy qurilish shartnomasi davlat roʻyxatidan oʻtkazilgan paytdan boshlab tuzilgan hisoblanadi. Aks holda, u haqiqiy emas deb hisoblanadi. Qog'ozda ob'ekt tavsifi, o'tkazish muddati, to'lovlar narxi va tartibi, kafolat bo'lishi kerak.
Hujjatlarni tekshirish
FZ kompaniyasi ruxsat olgandan, loyiha deklaratsiyasini e'lon qilgandan va egalik huquqini ro'yxatdan o'tkazgandan keyingina mablag' to'plashi mumkinligini belgilaydi. Agar ushbu shartlardan kamida bittasi bajarilmasa, fuqaro foizlar bilan qaytarib berishni talab qilishi mumkin. Ular qayta moliyalash stavkasining ikki barobari bo'yicha hisoblanadi. Shartnomaga ko'ra, kompaniya belgilangan muddatda va undan ruxsat olgandan keyin mulkni qurishi kerakuni bitim ishtirokchisiga topshirishni topshiruvchi davlat organlari. Boshqa tomon kelishilgan narxni to'lashga va ob'ektni qabul qilishga rozi bo'ladi (agar ruxsat berilgan bo'lsa).
Qurilishdagi aktsiyadorlik shartnomasi yozma ravishda ro'yxatdan o'tkazilishi kerak. Shundan keyingina u kuchga kiradi. Hujjatlarni imzolashdan oldin fuqaro quyidagi hujjatlar bilan tanishish huquqiga ega:
- ishlab chiquvchining ta'sis hujjatlari;
- davlat roʻyxatidan oʻtkazilganligi toʻgʻrisidagi guvohnoma;
- soliq roʻyxatidan oʻtkazilganligi toʻgʻrisidagi guvohnoma;
- oxirgi uchta ish davri uchun tasdiqlangan yillik hisobotlar;
- audit hisoboti.
Tranzaksiya xavfsizligini yaxshilang
2014 yildan boshlab "Ishlab chiquvchilarning javobgarligini sug'urta qilish to'g'risida" Federal qonunining normasi kuchga kiradi, bu umumiy qurilishga tegishli. Bu nima degani? Kompaniyani to'xtatgan yoki bankrot bo'lgan taqdirda, shaxs pulni qaytarishi mumkin bo'ladi. Hujjatlarni davlat ro'yxatidan o'tkazish vaqtida ishlab chiquvchi javobgarlikni sug'urtalash shartnomasini yoki kafolatni taqdim etishi shart. Ilgari tranzaksiya uchun kafolat sifatida garov taqdim etish mumkin edi.
Sug'urta nuanslari
Shartnoma benefitsiar – qurilish uchun mablagʻlari jalb qilingan fuqaro yoki yuridik shaxs foydasiga tuziladi.
Sugʻurta hodisasi - ishlab chiqaruvchining sud qarori bilan tasdiqlangan majburiyatlarini toʻliq yoki lozim darajada bajarishi.
Hujjatning amal qilish muddati umumiy qurilish shartnomasida koʻrsatilgan muddatga oʻxshaydi. Ammo benefitsiar binolarni topshirish muddati tugaganidan keyin ikki yil o'tgach ham kompensatsiya olishi mumkin. Eng kam sug'urta summasi uy-joy narxidan kelib chiqqan holda hisoblanadi. Lekin u bozor narxidan past boʻlishi mumkin emas.
Asosiy kapitalni qurish shu tarzda ta'minlanadi. Federal qonun, shuningdek, quyidagi hisob-kitob tartibini ham nazarda tutadi:
1. Kafolat shartnomasi imzolandi. Agar ishlab chiquvchi o'z majburiyatlarini bajarmagan bo'lsa yoki kelishilgan muddatda tushunarli javob bermagan bo'lsa, mijoz kafil bankka tegishli talab bilan murojaat qilishi mumkin.
2. Bitim sug'urta shartnomasi bilan ta'minlangan. Foyda oluvchi garov predmeti uchun belgilangan cheklash muddati ichida kompaniyaga yoki o'zaro sug'urta kompaniyasiga (OVS) murojaat qilishi kerak. Qonun hujjatlarida to‘lov hujjatlar taqdim etilgan kundan boshlab o‘ttiz kundan kechiktirmay amalga oshirilishi belgilab qo‘yilgan. Shu bilan birga, ishlab chiqaruvchining sug'urta kompaniyasiga qarzining mavjudligi muhim emas. Ushbu qoida faqat 2013 yildan keyin tuzilgan shartnomalarga nisbatan qoʻllaniladi.
Majburiyatlarni ta'minlash usullari
Mijoz sarflangan mablag'ni qanday yo'llar bilan (qonunga ko'ra) qaytarishi mumkinligini allaqachon ko'rib chiqdik. Biroq, shartnomada ushbu bandning mavjudligi kompensatsiya to'lanishini kafolatlamaydi. Hujjatga turli shartlar va bandlar kiritilishi mumkin, ularning yordami bilan siz majburiyatlarni bajarish vaqtini kechiktirishingiz mumkin. Va bularning barchasi"agar" qonundan tashqariga chiqmasligi mumkin.
Qurilish sekin kechayotganda yoki uzoq vaqt davomida boshlanmasa, mijoz belgilangan muddatni kutmasdan, sud orqali hujjatni bekor qilishni talab qilishi mumkin. Bu imkoniyat quyidagi hollarda taqdim etiladi:
1) umumiy foydalanishdagi ob'ektni o'z ichiga olgan uy-joy qurilishi to'xtatilgan yoki to'xtatilgan bo'lsa, ob'ekt hujjatda ko'rsatilgan muddatda bitim ishtirokchisiga o'tkazilmasligini ko'rsatadigan holatlar mavjud bo'lsa.;
2) loyiha hujjatlarida muhimroq oʻzgarishlar, jumladan, ulush obʼyektining oʻlchamiga sezilarli tuzatish kiritilgan;
3) yangi binoga kiritilgan kvartiralarning umumiy soni kamaygan yoki oshgan.
Birgalikda qurilish haqida yana nimani bilishingiz kerak?
Ob'ektni foydalanishga topshirish sanasi aniq ko'rsatilishi kerak (masalan, "10/15/14 dan kechiktirmay"). Ko'pincha ishlab chiquvchilar reklama iborasini ishlatadilar: "2014 yilning IV choragida". Bu so'z noto'g'ri. Belgilangan kundan boshlab ikki oy o'tgach, aktsiyador umumiy qurilish shartnomasini bir tomonlama ravishda bekor qilishi mumkin. Buning uchun yozma xabar yuborish kifoya. Ishlab chiqaruvchi 20 kalendar ish soati ichida mijozning hisob raqamiga olingan pulni qaytarishi va unga jarima to'lashi shart. Yoki bu summani aktsiyador nomiga ochilgan depozitga kiriting.
Hujjatlarda ko'rsatilgan kvartiraning umumiy qiymati turar-joyning kvadrat metri narxidan ko'paytirilgan holda hisoblanadi.xona maydoni. Bu raqamlar ham ro'yxatga olinishi kerak. Shuningdek, yashash maydoni parametrlarining tavsifiga e'tibor qaratish lozim: joylashuv, qavat, manzil, maydon, xonalar soni. Qurilgan kvartira uchun kafolat muddati 5 yil.
Hujjatlarni o'rganayotganda, foiz egasi kommunal va operatsion xarajatlarni qaysi nuqtadan to'lashi kerakligiga e'tibor qaratish lozim. Agar ushbu band bo'lmasa, u holda majburiyat kvartirani qabul qilish va topshirish dalolatnomasi imzolangan paytdan boshlab, lekin foydalanishga topshirilmagan paytdan boshlab yuzaga keladi.
Muammolar muqarrarmi?
Ba'zida ishlab chiquvchilar hujjatga ba'zi elementlarni kiritishni ataylab "unutib qo'yishadi". Ammo birgalikda qurilish shartnomasi to'g'ri tuzilgan taqdirda ham mijoz moddiy yo'qotishlarga duch kelishi mumkin. Bu nima degani? Ishlab chiqaruvchi boshqa yuridik shaxsga egalik huquqini berishi mumkin. Bunday holda, u unga barcha kvartiralarga bo'lgan huquqlarni amalda qimmatga sotadi. Keyin vositachi firma bozor bahosida ularni aktsiyadorlarga topshiradi. Bir qarashda, hech qanday muammo bo'lmasligi kerak. Biroq, qurilish tugallanmaganligi yoki quruvchining bankrotligi xavfi mavjud bo'lgan taqdirda, foiz egasi shartnomada ko'rsatilgan miqdordan kelib chiqqan holda talablar qo'yishi mumkin. Lekin kvartiralar bozor narxida emas, tannarxida sotilgan.
Boshqa umumiy sxema
Umumiy qurilish shartnomalarini roʻyxatdan oʻtkazish ularning kuchga kirgan vaqtini hisobga oladi. Ammo ko'pincha qarz oluvchilar boshqa sxemadan foydalanadilar. Ular dastlabki shartnomani imzolashni taklif qilishadi. Unda deyarli bir xil elementlar mavjudasosan, uning kuchga kirishi to'g'risidagi ma'lumotlar bundan mustasno. Bunday hujjatlar majburiy davlat ro'yxatidan o'tkazilmaydi. Bunday holda, tomonlar og'zaki kelishuvga kelishadi, ikkinchi ishtirokchi darhol kvartira uchun barcha pullarni to'laydi. Ishlab chiquvchi kelajakda qurilishda ishtirok etishning asosiy shartnomasini tuzish majburiyatini oladi. Aksiyador bitimning to'g'ri bajarilganligiga ishonch hosil qiladi. Ammo bu “kulrang” sxema hujjatni qonun doirasidan olib tashlaydi.
Mana yana bir mashhur manevr. Quruvchi xaridor bilan shartnoma tuzadi, uning predmeti mulkni aktsiyadorga topshirish majburiyati emas, balki boshqa narsa: investitsiya faoliyatini moliyalashtirish, binolarni talab qilish huquqini berish va boshqalar. Ya'ni, hujjatning butun mohiyati uning mazmuni bilan belgilanadi. Ammo aktsiyadorning da'vosiga ko'ra, sud uni haqiqiy emas deb topishi mumkin, chunki aslida hujjat 214-sonli qonun bo'yicha javobgarlikdan qochish uchun yaratilgan.
Ertalab - ro'yxatdan o'tish, kechqurun - pul
Shartnoma faqat uning ma'lumotlari Rosreestrga kiritilganidan keyin kuchga kirgan deb hisoblanadi. Shu paytgacha ishlab chiquvchi pulni qabul qilishga haqli emas. Shunday qilib, bu moment hujjatda qayd etilishi kerak. Xodimlarning hujjatlar keyinchalik "butun to'da tomonidan" ro'yxatga olinadi degan so'zlariga ishonishning hojati yo'q, ammo qurilish uchun pul hozir kerak. Kamdan kam hollarda bunday kafolatlar to'g'ri bo'ladi. Har bir hujjatni alohida Palataga topshirish ko'p vaqtni oladi. Ammo mijozni aldash mumkin. Shuning uchun, uni xavfsiz o'ynash va kapital bitimi ro'yxatga olinmaguncha kutish yaxshiroqdir.qurilish. Ishlab chiquvchi oldindan to'lovni talab qilishi mumkin. Ammo bu holda, xuddi shunday tarzda tuzilgan ushbu ob'ekt uchun shartnomani ko'rsatishni so'rang. Ro'yxatga olingan hujjatda muhr, muhr, Rosestra mas'ul shaxsining imzosi va raqam mavjud. Agar tranzaktsiya ipoteka mablag'lari hisobidan to'langan bo'lsa, bu majburiyat muhri bilan tasdiqlanishi kerak.
Ko'pincha ishlab chiquvchilarning o'zlari qonunni chetlab o'tishni va hujjatlarni rasmiylashtirish tugaguniga qadar mablag' olishni xohlamaydilar. Ammo bu holda ular qo'shimcha kafolatlarga muhtoj. Masalan, bankdagi ochiq akkreditiv. Mijoz shartnomani imzolash vaqtida unga mablag' ajratadi. Lekin ishlab chiquvchi ularga faqat uyni qurishda aktsiyadorlik ishtiroki ro'yxatga olinganidan keyin kirish huquqiga ega bo'ladi. Ushbu chora bir vaqtning o'zida mijozning to'lov qobiliyatini kafolatlaydi va qonunga rioya qilish imkonini beradi.
Obyektni ishlab chiquvchidan qabul qilish
Kvartirani foydalanishga topshirish bosqichida umumiy qurilish haqida nimani bilishingiz kerak?
Birinchidan, bu jarayonga mulohaza yuritish kerak. Hujjatlarni imzolashdan oldin barcha savollarga aniqlik kiriting. Barcha aniqlangan kamchiliklar ob'ektning nomuvofiqligi to'g'risidagi dalolatnomada yozma ravishda aks ettirilishi kerak. Quruvchining qonun hujjatlarida belgilangan majburiyatlari binolarni qabul qilish va topshirish to'g'risidagi hujjat imzolangan paytdan boshlab bajarilgan hisoblanadi. Ishtirokchi kamchiliklarni tekinga bartaraf etishni yoki bitim narxini pasaytirishni talab qilishga haqli. Agar nuqsonlar ish paytida aniqlangan bo'lsa, ishlab chiquvchi mijozga ularni bartaraf etish uchun kompensatsiya to'lashi shart.
Ikkinchidan, ishontirishga berilmang. Quyida eng keng tarqalganmijozga bosim o'tkazishga qaratilgan ishlab chiquvchilarning harakat sxemalari:
- ular barcha muammolar keyinroq tuzatilishiga ishontirib, hujjatlarga imzo chekishni soʻrashadi;
- ular barcha daʼvolarni aks ettiruvchi “boshqa akt” tuzishlarini daʼvo qilish;
- hujjatlarni rasmiylashtirish shartlari buzilgan taqdirda, mijoz ob'ektni rad etgani uchun jarima to'lashi kerakligi bilan tahdid qilish.
Vakolatli yordam
E'tibor berishingiz kerak bo'lgan juda ko'p nuanslar mavjud. Shuning uchun, birgalikda qurilish uchun hujjatlarni qanday qilib to'g'ri rasmiylashtirishni, bitimning har bir bosqichida bilishingiz va hisobga olishingiz kerak bo'lgan narsalarni biladigan mutaxassisdan yordam so'rash yaxshiroqdir. Ixtisoslashgan mutaxassislar quyidagi sohalarda yordam beradi:
- Dasturchi tanlash, hujjatlarini tekshirish.
- Hujjatlarni imzolash tartibiga hamrohlik qiling: shartnomalarni tahlil qiling, yuzaga kelishi mumkin boʻlgan xavflar haqida maslahat bering, shartlarni oʻzgartirish boʻyicha muzokaralar olib boring.
- Roʻyxatdan oʻtish uchun hujjatlarni tayyorlang va topshiring.
- Obyektni qabul qilishda mijozga hamrohlik qilish, binolarning kamchiliklari, muddatlari, jarima toʻlash, shu jumladan sud tartibida masalalarni tartibga solish.
- Hujjatning bekor qilinishini rasmiylashtiring: to'langan summaning qaytarilishini, jarimalar undirilishini, qarz mablag'laridan foydalanganlik uchun foizlarni, shuningdek jarimadan oshib ketgan yo'qotishlarni qoplashni nazorat qilish (advokatlik xizmatlari uchun to'lov)). Shunga o'xshash sohalarda dastlabki kelishuvni, investitsiya shartnomasini, kreditni va hokazolarni bekor qilishda yordam ko'rsatiladi.
Xulosa
Birlamchi qurilishni toʻldirish orqali birlamchi bozorda kvartira sotib olishingiz mumkin. Savdogar nimani bilishi kerak? Ko'p nuanslar. Tegishli qarz oluvchini tanlash qoidalaridan boshlab va qabul qilish sertifikatini to'ldirish xususiyatlari bilan yakunlanadi. Shuning uchun, mijozga bitimning barcha bosqichlarida hamrohlik qiladigan tajribali advokat xizmatlaridan foydalanish yaxshiroqdir.
